《南京市住宅物业管理条例》已于2016年7月1日起正式施行。按照市人大常委会民主立法、开门立法的要求，现将已制定的配套办法全文公布，欢迎社会各界提出修改意见和建议。请将修改意见和建议于2017年3月14日前反馈给我们。

　　电子信箱：fzwbgs@126.com

　　邮寄地址：北京东路41号3号楼，南京市人大法制（工）委办公室，邮编210008

　　附件1

　　住宅小区临时管理规约（示范文本）

　　（草案）

　　第一章 总则

　　第一条 为了保障物业的合理使用，建立物业区域内良好的公共秩序，营造安全、文明、和谐的居住生活和工作环境，维护全体业主的合法权益和共同利益，根据国务院《物业管理条例》、《江苏省物业管理条例》、《南京市住宅物业管理条例》及相关法律、法规的规定，制定本规约。

　　第二条 本规约作为房屋销售合同的附件，由建设单位与物业买受人签订，对建设单位、业主和物业使用人均有约束力。

　　第二章 物业基本情况

　　第三条 本物业管理区域的基本情况:

　　（一）物业名称：                          。

　　（二）座落位置：                          。

　　（三）物业类型：                          。

　　（四）业主总户数：                          。

　　（五）总建筑面积（平方米）：                          。

　　（六）物业管理区域（区域四界及附图）

　　东至：                          ；

　　南至：                          ；

　　西至：                          ；

　　北至：                          。

　　（七）共用部位、共用设施设备：

　　1、单幢建筑物的全体业主共有的共用部位，包括该幢建筑物的承重结构（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）、主体结构、抗震结构、共用门厅、共用通道、共用楼梯间、户外墙面、屋面、        、        、       等。

　　2、单幢建筑物的全体业主共有的共用设施设备，包括该幢建筑物内的给排水管道、落水管、水箱、水泵、电梯、共用天线、共用线路、冷暖设施、照明设施、燃气管道、消防设施、避雷设施、        、        、        等。

　　3、本物业区域内全体业主共有的共用部位和共用设施设备，包括公共绿地、道路、路灯、沟渠、池井、共用车库、信报箱、公益性文体设施、围墙、给排水管道、水箱、水泵、共用天线、共用线路、冷暖设施、照明设施、燃气管道、消防设施、智能化设备、共用设施设备使用的房屋、物业管理用房、        、        、        等。

　　以上共用部位、共用设施设备如与《商品房销售合同》有不一致的，以《商品房销售合同》为准。

　　第三章 业主的权利和义务

　　第四条　业主的权利：

　　（一）享有所拥有物业的各项法定权利；

　　（二）依据法律、法规规定开展业主自治活动；

　　（三）按照《前期物业服务合同》的约定，接受物业服务企业提供的服务；监督物业服务企业履行前期物业服务合同；

　　（四）根据法律、法规的规定提议召开首次业主大会会议，参加筹备组，行使投票权；

　　（五）选举业主委员会委员、业主代表，并享有被选举权；

　　（六）对本物业区域内物业管理的公共事项向物业服务企业提出意见和建议；

　　（七）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；

　　（八）监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金的管理和使用；

　　（九）监督本小区业主共有资金账户的收支情况；

　　（十）依法协助物业共同制止与管理本物业区域内装饰装修等影响和侵害业主共同利益的行为，直至提起诉讼；

　　（十一）法律、法规规定的其他权利。

　　第五条 业主的义务：

　　（一）自觉遵守本临时管理规约，遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度，并积极配合物业服务企业和相关单位做好物业管理方面的工作。

　　（二）业主转让或者出租物业时，将本临时管理规约作为物业转让合同或者租赁合同的附件，并将物业转让或者出租情况书面告知物业服务企业。

　　业主转让物业，应及时与物业服务企业结清物业服务费用；业主出租物业，约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。

　　（三）按照前期物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费以及物业服务企业代收代交的共用水、电等能耗分摊费。

　　（四）本小区公共水、电费用分摊如下：

　　□专业经营单位按照以下原则将公共水电费用分摊到每一户业主：物业公共区域能耗费由全体业主按 户 分摊；单元楼道内公共照明电费由单元内业主按 户 分摊；电梯运行费由电梯楼房内1层及以上业主按 户 分摊；二次加压水泵电费由非直供水业主按用水量分摊。

　　□本小区内公用水、电费计入业主分户水电。

　　按照规定将原住宅设计用途改为非住宅用途的，物业服务费收费标准应按照本物业管理区域住宅物业服务收费标准的 倍计算；电梯能耗分摊应按照本物业管理区域住宅电梯能耗分摊标准增加 %计算。

　　（五）按规定缴存、使用、续筹物业专项维修资金；业主在出售、转让、抵押或者馈赠其物业时，所交纳的专项维修资金继续用作物业的共用部位、共用设备设施的维修、更新。

　　(六) 合理、安全使用房屋，按照相关规定履行房屋检查、修缮义务，不得擅自拆改房屋结构或从事其他损坏房屋的行为。

　　（七）业主不得擅自改变位于室内的公共管道，并配合物业做好公共管道的维修、疏通工作。

　　（八）按规定办理装饰装修登记，接受物业服务企业和相关部门对装饰装修行为的巡检、检查，配合相关部门对违法拆改行为的查处。

　　（九）法律、法规规定的其他义务。

　　第四章 物业的使用

　　第六条 业主对物业的专有部分享有占用、使用、收益和处分的权利，但不得危及建筑物的安全，也不得妨碍其他业主对物业的正常使用。

　　第七条 相邻业主应按照有利于共同生活、和谐相处的原则，根据相关法律法规的规定，妥善处理供电、供水、供热、供气、排水、通行、通风、采光、装饰装修、环境卫生、环境保护、动物饲养等方面的问题。

　　第八条 业主和物业使用人应按照房屋销售合同中约定的和房屋使用说明书中载明的功能使用物业；合同未约定或约定不一致或房屋使用说明书中未列明的，按照规划部门核准的设计用途使用物业。

　　第九条 业主和物业使用人在本物业区域，不得有以下行为：

　　（一）损坏或者擅自改变房屋承重结构、主体结构和门窗位置，超荷载存放物品；

　　（二）将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房，或者将卫生间改在下层住户的厨房、卧室、起居室、书房的上方；

　　（三）违反市人民政府有关房屋出租规定；

　　（四）违法建设建筑物、构筑物，或者破坏、擅自改变房屋外貌；

　　（五）擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地，损害业主共同利益；

　　（六）损毁树木、绿地；

　　（七）违反安全标准存放易燃、易爆、剧毒、放射性等危险性物品；

　　（八）损坏或者擅自停用公共消防设施和器材，妨碍公共通道、安全出口、消防通道畅通；

　　（九）任意弃置垃圾、排放污水、抛掷杂物或者露天焚烧杂物；

　　（十）制造超过规定标准的噪声、振动；

　　（十一）在规定区域外停放车辆；

　　（十二）擅自在建筑物、构筑物上悬挂、张贴、涂写、刻画；

　　（十三）擅自架设电线、电缆等；

　　（十四）在楼道等业主共有区域堆放物品；

　　（十五）法律、法规、临时管理规约和管理规约禁止的其他行为。

　　第十条 业主转让或者出租物业时，应当将临时管理规约、管理规约、物业服务收费标准等事项告知受让人或者承租人，并对物业服务费用的结算作出明确约定。受让人应当在办理产权交易手续之日起三十日内，将物业产权转移情况、业主姓名、联系方式等告知物业服务企业和业主委员会。

　　业主在处分本物业管理区域内不动产时，应当向物业买受人出具交纳物业服务费用的证明。

　　第十一条 业主和物业使用人在本物业区域内不得饲养家禽、家畜、鸽子、大型犬类；对于允许饲养的动物，应遵守以下约定：

　　（一）应办理合法手续，并及时到本物业区域物业服务企业备案；

　　（二）应按指定的路线、区域牵遛犬类，及时清洁动物在公共区域内排放的粪便；

　　（三）应定期采取动物传染病的防疫措施；

　　（四）不得利用共用部位饲养动物，不得携动物在公共绿地、儿童娱乐设施、封闭式活动区域活动；

　　（五）不得在上午  时至  时、下午  时至  时携带动物搭乘载人电梯；不得在    时间内遛犬；

　　（六）不得在晚间  时后放任动物发出持续的鸣叫；

　　（七）不得滋扰邻里，如造成相邻业主    （5户/10户）以上书面投诉，应自行将动物清离本物业区域。

　　第十二条 业主和物业使用人在装饰装修时，应遵守以下管理规定：

　　（一）需要装饰装修房屋的，应当事先向物业服务企业登记，并与其签订装饰装修管理服务协议，服从相关管理单位和物业服务企业的管理。

　　（二）应遵守住建部《住宅室内装饰装修管理办法》、《南京市房屋安全管理条例》、《南京市住宅装饰装修管理条例》、《南京市物业服务收费管理实施办法》等相关规定，按装饰装修管理服务协议的约定规范装饰装修行为，遵守装饰装修的注意事项。涉及对房屋非主要承重构件进行拆改，或者进行其他可能影响房屋抗震措施和结构安全的，应当向所在区房屋安全行政主管部门申请许可，将批准文件向物业服务企业备案后方可施工。

　　（三）因房屋装饰装修或其专有部位中发生渗水等问题影响其他业主安全、正常使用物业的，业主应及时予以修复处理，由此造成的损失，相关责任人要及时予以赔偿。

　　（四）应严格遵守本物业区域装修施工时间（上午  时至  时、下午  时至  时）。在十二时至十四时、十九时至次日七时之间，不得在居民住宅区使用产生噪声或者振动的工具进行施工作业。

　　（五）应按设计预留的位置安装空调室外机。未预留位置的，应按建设单位要求或物业服务企业统一指定的位置安装，空调室外机要注意安装牢固，防止跌落，空调机冷凝水集中收集；空调室机外机如发出超标噪声的，应立即修复或更换，直至符合国家噪声标准后再使用。

　　（六）商铺业主和物业使用人不得随意悬挂招牌、招贴广告和宣传画。如经批准悬挂招牌、招贴广告和宣传画的，应符合相关规定，不得影响物业整体形象，不得损害相邻业主权益。

　　（七）不得擅自在房屋建筑的外墙上安装遮阳篷、防护栏、晒衣架、花架、鞋架、封闭阳台等。如需安装上述遮阳篷等物件或封闭阳台的，要注意安装牢固，防止跌落，并应按照物业服务企业统一安排的式样、规格、颜色进行施工。

　　（八）安装太阳能热水器应征得相关业主同意并符合相关安装规范，不得违反房屋安全使用规定、破坏楼宇外观、侵害其他业主利益，不得在没有设置安装基座和水管通道的楼顶面安装太阳能热水器，若因为安装太阳能热水器造成房屋渗漏的，由安装业主承担相应赔偿责任。

　　（九）在指定地点放置装饰装修材料及装修垃圾，不擅自占用共用部位和公共场所。

　　（十）不得将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房，或者将卫生间改在下层住户的厨房、卧室、起居室、书房的上方。

　　（十一）如因上述（五）、（六）、（七）、（八）条款所涉空调室外机等安装不牢固造成公私财产受损，相关责任人应承担赔偿责任，如无法确认责任人的，由本单元（或楼幢）全体业主共同承担维修费用，如造成人员伤亡的，按相关法规处理。

　　第十三条 业主和物业使用人在治安、消防管理方面，应遵守以下约定：

　　（一）在本物业区域内发现行为可疑人员应及时与物业服务企业联系；

　　（二）加强自身安全防范意识，自觉遵守有关安全管理措施；

　　（三）加强消防安全意识，了解防火、自救常识；

　　（四）爱护各种消防设施设备，遵守消防各项规定，发现火灾隐患，应及时通知物业服务企业处理；

　　（五）不得在本物业区域内燃放烟花爆竹。

　　第十四条 业主和物业使用人在车辆行驶和停放方面，应遵守以下规定和约定：

　　（一）车辆应在指定的停车位（停车区域）停放，禁止占用、堵塞消防通道和公共通道等；

　　（二）按照规定或约定交纳停车管理服务费用；

　　（三）严格按照交通标识的要求行驶车辆，车辆进入本物业区域应低速行驶（每小时5公里）；

　　（四）爱护停车场设备设施，造成损坏的应承担赔偿责任；车位只可用作停放车辆，不得堆放杂物、安装设施或改作他用；

　　（五）不得在本物业区域内试车、练车；

　　（六）机动车辆按规定进出，驾车人应主动出示证件，服从管理人员的指挥；

　　（七）在本物业区域内机动车辆严禁鸣喇叭；

　　（八）业主物业和使用人对车辆有保管要求的，应与物业服务企业另行签订车辆保管协议。

　　第十五条 业主和物业使用人在电梯使用方面，应遵守以下规定：

　　（一）使用电梯应文明操作，禁止用钥匙等硬物按动或拍打显示按钮及随意按动警铃按钮，禁止在在轿厢内摇晃电梯；

　　（二）不得超载运行，当超载信号声响时，最后进入的乘客应自觉退出，不得采取任何形式的强制关门手段；

　　（三）儿童乘坐电梯必须由成人携带，切勿让儿童单独搭乘或进入电梯，且不得在电梯内嬉戏玩耍，以免发生危险；

　　（四）切忌将液体状物品遗留在梯内，清洁走廊和楼梯时，避免让水流入电梯内造成电梯设备损坏；

　　（五）电梯轿厢内禁止吸烟、吐痰、乱扔杂物、乱涂乱画；

　　（六）上下电梯应紧靠右行，乘梯时不可将身体倚靠轿厢门；

　　（七）业主发现电梯故障时，有责任互相提醒，并及时告知物业服务企业；

　　（八）业主应共同承担电梯运行、维修、更新所产生的费用。

　　（九）乘坐电梯时发生故障，及时与物业服务企业联系寻求帮助，严禁“扒门”外出。

　　（十）大件物品不得强行进入电梯，不得拆除电梯部件进入，若造成电梯损坏的，应承担全额维修费用。

　　第十六条 业主在出租房屋方面，应遵守以下规定：

　　（一）厨房、卫生间、阳台和地下储藏室均不可用作出租房。

　　（二）业主在出租房屋时，应向房屋租赁主管部门依法办理登记备案。出租的房屋应当符合住宅设计规范标准，单间超过    人及人均居住面积低于    平米的，应征得本单元业主的书面同意。

　　（三）业主违反上述约定出租房屋的，应交纳年租赁费用的    %作为违约补偿，违约金额纳入业主共有资金账户。

　　第十七条 物业的维修养护：

　　（一）业主对其拥有的物业专有部分的维修养护行为不得妨碍其他业主的合法权益；

　　（二）因维修养护物业或者因公共利益，业主和物业使用人确需临时占用、挖掘道路、场地的，须按本临时管理规约的要求向物业服务企业提出书面申请，物业服务企业应在接到申请之日起    日内作出答复；逾期不作出答复的，视为同意。业主和物业使用人临时占用、挖掘道路、场地的，须在约定期限或合理期限内恢复原状；给他人造成损失的，应当作相应补偿；

　　（三）发生危及公共利益或其他业主合法权益的紧急情况，必须及时进入物业专有部分进行维修养护但无法通知相关业主的，物业服务企业可向相邻业主说明情况，并在第三方（当地居（村）委会或派出所）的监督下，进入相关业主的物业专有部分进行维修养护，事后应及时通知相关业主并做好善后工作，由此造成的损失相关责任人应承担相应赔偿责任；

　　（四）物业服务企业实施物业共用部位、共用设备设施维修养护时，相关业主须予以配合；业主阻挠维修养护的进行造成损失的，由其承担修复或者赔偿责任；对异产毗连的物业维修，各相邻业主应积极支持，不得无故阻挠维修。

　　第十八条 其他需要约定的行为：

　　（一）                          ；

　　（二）                          ；

　　（三）                          ；

　　（四）                          。

　　第五章 物业共用部位、公用设施设备的经营与收益分配

　　第十九条 本物业管理区域内属于全体业主所有的物业管理经营用房、停车场及其他物业共用部位、共用设施设备情况如下：

　　（一）                          ；

　　（二）                          ；

　　（三）                          ；

　　（四）                          。

　　物业服务企业代管的经营用房、停车场及其他物业共用部位、共用设施设备发生变更的，物业服务企业应当在公布共有资金帐户收支情况时一并说明。

　　委托物业服务企业经营共用部位、公用设施设备的，物业服务企业应当设立业主共有资金账户的设立、查询见《前期物业服务》合同。

　　企业在扣除合理经营成本后，所得物业经营性收益按照法律、法规规定分配。

　　第六章 物业专项维修资金

　　第二十条 本物业管理区域建立的物业专项维修资金专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，其归集、使用执行国家、省、市的相关规定。

　　（一）归集

　　建设单位在办理房屋所有权初始登记之前，已将首期住宅专项维修资金一次性交存至住宅专项维修资金专户。业主在物业交付使用时按面积向建设单位交存维修资金费用。

　　（二）使用

　　1、一般使用。维修、更新、改造工程需使用物业专项维修资金的，需经专有部分占相关总建筑面积2/3以上且专有部分人数占相关总人数2/3以上的业主同意后，根据《南京市住宅专项维修资金管理办法》的具体规定由申请人向维修资金管理机构提出申请。

　　2、应急使用。出现《南京市住宅物业管理条例》第62条规定的应急情形时需要立即进行维修、更新和改造的，由顺位主体按照法规规定向住宅专项维修资金管理部门提出资金应急使用申请。

　　（三）监督管理。维修资金管理部门负责物业专项维修资金的监督管理。

　　第七章 建设单位责任

　　第二十一条 建设单位应按国家规定的保修期限和保修范围承担物业的保修责任。在保修期内，业主专有部分房屋及相关设施设备存在质量问题的，建设单位应及时修复，建设单位拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，业主可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由建设单位承担。在保修期内，房屋共有部位、共用设施设备存在质量问题的，建设单位应及时修复，建设单位拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，由物业服务企业或相关具有资格的申请人按照《南京市住宅物业管理项目保修金管理办法（试行）》所规定的程序动用建设单位保修金修复。

　　建设单位可以委托物业服务企业处理保修事宜，双方通过协议明确权利义务关系。

　　第二十二条 建设单位履行前期物业管理阶段的服务质量监督义务：

　　（一）对物业服务企业经营管理行为的监督考核。根据《南京市住宅物业管理条例》第38条之规定，以及《南京市物业服务第三方评估管理办法（试行）》之规定，聘请第三方物业服务评估机构对前期物业服务企业的履约情况进行评估，并承担评估费用。

　　（二）根据《南京市住宅物业管理条例》第38条第一款之规定，本物业管理区域计算、核准物业业主总人数及百分之十业主的方式如下：

　　1、业主总人数，是指本规约第三条第四项所称的“业主总户数”。

　　2、百分之十业主，计算单位为房屋户数。

　　3、建设单位认为按照《南京市住宅物业管理条例》第38条规定申请第三方评估的业主未达到百分之十的，应出具书面说明材料，并附带具有法律约束效力的资料。

　　第二十三条 建设单位根据《江苏省物业管理条例》第39条、《南京市住宅物业管理条例》第40条之规定向前期物业服务企业交付物业，完成承接查验手续，承担相关费用。承接查验标准应满足《南京市住宅物业管理项目承接查验标准》的相关规定。

　　第二十三条 前期物业管理期间，业主大会尚未组建、物业管理区域内发生下述情形之一、确需变更物业服务企业的，建设单位应根据《南京市住宅物业管理项目招投标实施办法》第11条之规定重新选聘前期物业服务企业：

　　（一）经第三方物业服务评估机构评估，物业服务企业未达到合同约定标准，且符合前期物业服务合同约定解除条件的；

　　（二）物业服务企业提出解除合同；

　　（三）物业服务企业因解散、破产等原因无法继续履行物业服务合同的；

　　（四）符合前期物业服务合同约定的其它合同解除条件的。

　　第八章 违约责任

　　第二十五条 业主或物业使用人违反本临时管理规约，未按前期物业服务合同约定交纳物业服务费用、公共能耗分摊费和汽车停放费的处理：

　　（一）未按时交纳物业服务费用、公共能耗分摊费和汽车停放费的，欠费业主或物业使用人应向物业服务企业交纳应交物业服务费用数额的   %的滞纳金。

　　（二）未按时交纳物业服务费用、公共能耗分摊费和汽车停放费的，物业服务企业可以采取电话或上门催缴措施；逾期仍未交纳的，物业服务企业可以在本物业管理区域内公布的物业服务费收交情况中列明欠交费用业主室号并限期补交；仍不补交的，物业服务企业可依法向人民法院提起诉讼。

　　第二十六条 业主存在欠交物业服务费用、公共水电分摊费用、汽车停放费用和住宅专项维修资金的，或存在损害业主共同权益行为且未改正的，取消其作为业主大会筹备组成员、业主委员会委员候选人和业主委员会委员的资格。

　　第二十七条 业主不按指定的停车位（停车区域）停放车辆的，物业服务企业有权按本物业管理区域车辆管理规定处理或强制移动，强制移动所产生的费用由相关业主承担。

　　第二十八条 业主和物业使用人违反本临时管理规约有关约定的，物业服务企业、业主委员会有权要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、恢复原状、赔偿损失；业主、物业使用人有权向相关行政管理部门投诉和举报，对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼；业主委员会可以按照管理规约的约定或者业主大会的决定，对侵害业主共同利益的行为向人民法院提起诉讼。业主违规装饰装修的，同时可以采取下列第   项措施予以制止（可复选）：

　　（一）在违规行为停止或整改完毕前，禁止施工人员进入本物业区域。

　　（二）                          。

　　（三）                          。

　　（四）                          。

　　第二十九条 业主或物业使用人未能履行本临时管理规约的约定，其他业主和物业服务企业可依据本临时管理规约的约定申请仲裁或向人民法院提起诉讼；属于共同诉讼的，经相关业主授权，推荐诉讼代表或授权物业服务企业具体实施，诉讼费用由相关业主共同承担。

　　第三十条 物业使用人违反本临时管理规约的约定，由相关业主承担相应责任。

　　第九章 附 则

　　第三十一条 本临时管理规约所称物业的专有部分指在构造及利用上具有独立性，由单个业主独立使用、处分的物业部位。

　　本临时管理规约所称物业的共用部位、共用设施设备是指物业区域内单个业主专有部分以外的，属于多个或全体业主共同所有或使用的房屋、空间、场地及相关配套设施设备。

　　第三十二条 本临时管理规约作为房屋销售合同的附件由建设单位、物业服务企业和物业买受人各执一份。

　　第三十三条 本临时管理规约自首位物业买受人签署之日起生效，至首次业主大会制定的业主管理规约生效之日终止

　　附件2

　　住宅小区前期物业服务合同

　　（草案）

　　合同编号：        

　　说明

　　1、本合同文本为示范文本，供建设单位为住宅小区选聘物业服务企业时使用。

　　2、根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》、《江苏省物业管理条例》《南京市住宅物业管理条例》等有关法律、法规的规定，甲乙双方在平等、自愿、公平、诚实信用的基础上，就物业服务有关事宜协商订立本合同。

　　3、本合同适用于本市行政区域内的业主大会成立前的住宅小区物业管理项目。

　　4.本合同文本中涉及到的选择、填写内容以手写项为优先。合同签订生效后，未被修改的文本印刷文字视为双方同意内容。

　　5.未经南京市住房保障和房产局批准，任何单位和个人不得擅自印制、出售本合同文本。

　　6.本合同条款由南京市住房保障和房产局负责解释。

　　第一条 合同当事人

　　甲方：         　　

    注册登记地址：         

　　营业执照注册号：         

　　企业资质证书号：         

　　组织机构代码：         

　　法定代表人：          联系电话：         

　　项目负责人：          联系电话：         

　　乙方：         

　　注册登记地址：         

　　营业执照注册号：         

　　企业资质证书号：         

　　组织机构代码：         

　　法定代表人：          联系电话：         

　　第二条　物业基本情况　　　　

　　物业名称：          （以下简称本物业）

　　物业类型：         

　　座落位置：南京市    区         街道         小区

　　四至：东         南         西         北         

　　占地面积：         平方米

　　建筑面积：         平方米

　　规划平面图、物业管理区域划分意见书见附件一、二。物业服务用房位置及面积见附件六。

　　第三条 合同期限

　　本合同期限为  年，起止日期为                 （至业主大会选聘新的物业服务企业并签订物业服务合同止）。

　　第四条 甲方的权利义务

　　1、制定并遵守《临时管理规约》以及物业管理区域内物业共用部分的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度，提供物业质量保修文件和物业使用说明文件，并将其作为物业买卖合同的附件。

　　2、有权要求乙方按合同约定提供物业服务，监督乙方履行本合同，对乙方提供的物业服务有建议、督促的权利；

　　3、依照法律、法规规定承担物业保修责任；

　　4、在合同生效之日起       日内向乙方提供       平方米建筑面积物业管理用房；

　　5、会同乙方做好承接查验工作；

　　6、依照规划配比制定专有、人防、机械和路面车位的租售方案；

　　7、以未出售物业业主身份享有相关权利；

　　8、有关法律、法规规定的其他权利义务。

　　第五条 乙方的权利义务

　　1、根据有关法律、法规及本合同的约定，按照物业服务标准和内容提供物业服务，收取收取物业服务费、特约服务费、停车费、代收代缴的公共能耗费等。

　　2、可以选聘专业性服务企业承担物业区域内的专项服务项目，但不得将本物业区域内的全部物业服务委托给第三方；乙方应当将委托事项及受托企业的信息在物业区域内公示；乙方与受托企业签订的合同中约定的服务标准，不得低于本合同约定；乙方应当对受托企业的服务行为进行监督，并对受托企业的服务行为承担责任。

　　3、接受甲方、业主和物业使用人的监督，定期向甲方、业主报告物业服务合同履行情况，及时通告本物业管理区域内有关物业服务的重大事项，及时处理业主和物业使用人的投诉；

　　4、本物业区域内有关物业服务的重大事项应当及时公示。

　　5、对业主和物业使用人违反本合同和《临时管理规约》的行为，采取劝阻、制止、报告等方式督促业主和物业使用人改正。

　　6、物业共用部位及共用设施设备的日常维修、养护和管理。共用部位及共用设施设备明细见附件三、四。

　　7、本合同依法解除、协商解除、单方解除或者期满终止时,乙方应当按照有关规定和本合同约定退出本物业管理区域的物业服务，并按有关规定和本合同约定办理移交手续和项目退出手续；

　　8、按照法规规定要求设立业主共有资金帐户，并接受业主的查询；

　　9、有关法律规定和当事人约定的其他权利义务。

　　第六条 物业管理事项

　　（一）甲乙双方就业主入住前的物业管理服务事项、范围、费用约定如下：

　　1、乙方负责：

　　（1）对已接收的物业进行维护；

　　（2）做好公共区域的清洁工作；

　　（3）协助甲方做好业主入住时的交房、接待以及与物业服务相关的咨询等工作。

　　（4）         。

　　2、甲方就上述服务事项（选择一项）：

　　□支付固定费用：         。

　　□按照乙方提供服务人数支付：         。

　　□其它：               。

　　以上发生的费用由甲方另行支付，不得摊入业主的物业服务费用。

　　（二）业主入住后，乙方应当提供的物业服务包括以下内容：

　　1、房屋建筑本体共用部位的维修、养护和管理，包括：楼盖、屋顶、外墙面、承重结构、楼梯间、走廊通道、门厅、    。

　　2、共用设施、设备的维修、养护、运行和管理，包括：共用的上下水管道、落水管、垃圾道、烟囱、共用照明、天线、中央空调、暖气干线、供暖锅炉房、高压泵房、楼内消防设施设备、电梯、中央监控设备、建筑物防雷设施、         。

　　3、附属建筑物、构筑物、基础设施的维修、养护和管理，包括道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、池、井、自行车棚、停车场、公用绿地、         。

　　4、公共环境卫生，包括公共场所、房屋共用部位的清洁卫生、垃圾的收集、清运、         。

　　5、交通与车辆停放秩序的管理、         。

　　本物业管理区域内的业主、物业使用人在本物业管理区域停放车辆，停放人应与乙方另行签订合同（临时停放车辆的除外）。维护公共秩序，包括安全监控、巡视、门岗执勤、         。

　　6、物业档案资料管理，包括《江苏省物业管理条例》第四十条第二款所列资料、         。

　　乙方受业主、物业使用人的委托对其房屋专有部分的维修、养护及其它特约服务的费用，由当事人自行约定。

　　第七条 物业服务标准

　　本物业区域物业服务标准按照《南京市物业服务标准》   级   类执行。

　　物业服务分项标准、人员配置及分项费用测算见附件三

　　第八条 物业收费方式及标准

　　本物业区域物业服务收费方式为：

　　【包干制】

　　1、实行包干制的，盈余或者亏损均由乙方享有或者承担；乙方不得以亏损为由要求增加费用、降低服务标准或减少服务项目，具体标准如下：

　　多层住宅：         元/㎡/月；

　　高层住宅：         元/㎡/月；（房屋的总层数在七层（含）以上）

　　别墅：         元/㎡/月；

　　排屋：         元/㎡/月；

　　办公楼：         元/㎡/月；

　　商业物业：         元/㎡/月；

　　物业：         元/㎡/月；

　　会所：         元/㎡/月。

　　2、物业服务费用主要用于以下开支：

　　（1）管理服务人员工资、社会保险和按规定提取的工会经费、职工教育经费、住房公积金等；

　　（2）物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护保养费用；

　　（3）物业管理区域绿化养护费用；

　　（4）物业管理区域清洁卫生费用；

　　（5）物业管理区域秩序维护费用；

　　（6）物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；

　　（7）办公费用；

　　（8）管理费分摊；

　　（9）物业服务企业固定资产折旧；

　　（10）法定税费；

　　（11）物业服务企业的利润；

　　（12）经业主同意的其它费用 。

　　本条约定的物业服务费不含物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备维修、更新和改造的费用。上述费用应通过物业专项维修资金予以列支，物业专项维修资金使用根据相关文件规定执行。

　　3、乙方按照上述标准收取物业服务费用，并定期向业主公布公共服务收支情况。

　　【酬金制】

　　1、物业服务资金为交纳的业主共同所有，由乙方代管，其构成包括物业服务支出和物业服务企业的酬金。具体预收标准如下：

　　多层住宅：         元/㎡/月；

　　高层住宅：         元/㎡/月；（房屋的总层数在七层（含）以上）

　　别墅：         元/㎡/月；

　　排屋：         元/㎡/月；

　　办公楼：         元/㎡/月；

　　商业物业：         元/㎡/月；

　　会所：         元/㎡/月；

　　物业：         元/㎡/月。

　　2、物业服务资金为所交纳的业主所有，由乙方代管，主要用于以下开支：

　　（1）管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；

　　（2）物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；

　　（3）物业管理区域绿化养护费用；

　　（4）物业管理区域清洁卫生费用；

　　（5）物业管理区域秩序维护费用；

　　（6）物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；

　　（7）办公费用；

　　（8）管理费分摊；

　　（9）物业服务企业固定资产折旧；

　　（10）经业主同意的其它费用

　　3、乙方采取以下第         种方式提取酬金

　　（1）[每季] [每半年] [每年]         ，计         元的标准从预收的物业服务资金中提取；

　　（2）[每季] [每半年] [每年]         ，从预收的物业服务资金中按         ％的比例提取。

　　4、物业服务支出应当全部用于本合同约定的支出，年度结算后结余部分，转入下一年度继续使用，年度结算后不足部分，由全体业主承担，另行交纳。

　　第九条 物业服务费用承担人

　　1、自本合同生效之日起至物业出售并交付业主之前发生的物业服务费，由甲方承担；自物业交付业主之日起至本合同终止之日发生的物业服务费，由业主承担。

　　甲方不得要求乙方减免业主的物业服务费用。如甲方承诺物业买受人物业服务费减免的，由甲方承担相应缴费责任。

　　2、纳入物业服务范围的已竣工但尚未出售，或者因甲方原因未按时交付给业主的物业，其物业服务费用由甲方按照该物业区域同类物业的标准全额交纳。

　　3、因业主与甲方就房屋是否满足交付条件产生纠纷，致使业主不收房的，拖欠的物业服务费用由（选择其中一项）□甲方承担，并向业主追讨。□由乙方负责督促业主缴纳，依法申请仲裁或者提起诉讼。

　　4、业主办理入住手续后连续六个月以上未入住或未使用的长期空置物业，由业主向物业服务企业办理书面备案手续，其物业服务费用由业主或物业使用人按照该物业区域同类物业标准的 %（交纳。

　　第十条 物业服务费用缴纳

　　业主应当按 （月） （季）（半年）（年） 交纳物业服务费，每次交费的具体时间为         。

　　业主和物业使用人逾期交纳物业管理服务费的，物业服务企业应履行催告程序，催告期满后仍不交纳的，按以下第 项处理：

　　1、从催告期满之日起按每日 元交纳违约金；

　　2、从催告期满之日起按每日应交管理服务费的千分之 交纳违约金；

　　3、         。

　　业主应定期缴纳停车费用：

　　1、停车场属于全体业主共有的，车位使用人应按露天车位_________元/个·月、车库车位_________元/个·月的标准向乙方交纳停车费。

　　乙方从停车费中按露天车位_________元/个·月、车库车位_________元/个·月的标准提取停车管理服务费。

　　2、停车场属于甲方所有、委托乙方管理的，业主和物业使用人有优先使用权，车位使用人应按露天车位_________元/个·月、车库车位_________元/个·月的标准向乙方交纳停车费。

　　乙方从停车费中按露天车位_________元/个·月、车库车位_________元/个·月的标准提取停车管理服务费。

　　3、停车场车位所有权或使用权由业主购置的，车位使用人应按露天车位_________元/个·月、车库车位_________元/个·月的标准向乙方交纳停车管理服务费。

　　第十一条 公共能耗费用缴纳

　　业主应按照规定直接向供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等专业单位交纳水、电、气、热、通讯、有线电视等有关费用。

　　乙方接受供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等公用事业服务单位委托代收使用费用的，不得向甲方收取手续费等额外费用，不得限制或变相限制甲方或物业使用人购买或使用。

　　第十二条 业主共有经营收益

　　本物业管理区域内属于全体业主所有的物业经营用房、停车场及其他物业共用部位、共用设施设备等统一委托乙方经营（具体范围见附件五），所得收益百分之   归乙方所有，剩余部份由乙方依法设立业主共有资金帐户代管。

　　乙方设立的共有资金帐户

　　开户行：         ，户名：         。

　　帐号：         。

　　乙方应于每年  月至  月公布上述帐户收支情况，公布方式为：【在物业管理区域公示栏张贴】【其它：         】。

　　业主需要查询业主共有资金帐户的，可以在每年 月至 月向乙方提出申请，乙方在 个工作日内向业主答复。

　　本物业管理区域成立业主大会、业主委员会，业主大会或者业主委员会设立业主共有资金基本帐户后十五日内，乙方撤销业主共有资金帐户，并将属于业主共有的资金转入业主共有资金基本帐户。

　　第十三条 第三方评估

　　乙方的物业服务质量不得低于本合同约定标准，对于乙方的物业服务质量双方有争议的，由双方共同委托第三方评估机构进行认定。委托第三方评估机构的有关事宜，遵照南京市关于物业服务第三方评估活动的相关规定执行。

　　业主根据《南京市住宅物业管理条例》和本物业管理区域《临时管理规约》提出第三方物业服务质量评估申请的，按照《南京市物业服务第三方评估管理办法（试行）》的相关规定实施第三方评估。评估方式和标准执行《南京市物业服务第三方评估导则》。

　　第十四条 合同解除

　　1、经甲乙双方协商一致解除合同。

　　2、按照本合同第十三条实施物业服务质量第三方评估，评估结论为乙方不符合履约标准的，甲方可以解除合同。

　　3、         。

　　4、出现《中华人民共和国合同法》第94条情形之一的，当事人可以解除合同。

　　第十五条 违约责任

　　1、由于甲方开发建设遗留问题导致乙方未能完成服务内容的，乙方有权要求甲方限期解决，甲方应当承担相应的违约责任；给乙方造成损失的，甲方应当承担相应的赔偿责任。

　　2、乙方在服务期限内擅自撤出的，应当按照[服务剩余期限物业服务总费用]         的标准向业主支付违约金；乙方在本合同终止后拒不撤出本物业区域的，应当按照[延迟撤出期间物业服务总费用] 的标准向业主支付违约金。前述行为给业主造成损失的，乙方应当承担相应的赔偿责任。除不可预见的情况外，乙方擅自停水、停电的，甲方或业主有权要求乙方限期解决，乙方应当承担相应的违约责任；给甲方或业主造成损失的，乙方应当承担相应的赔偿责任。

　　3、除本合同规定的合同终止情形外，甲、乙双方均不得提前解除本合同，否则解约方应当承担相应的违约责任；给对方或业主造成损失的，解约方应当承担赔偿责任。

　　4、乙方有确切证据证明属于以下情况的，可不承担违约责任：

　　（1）由于甲方、业主或物业使用人的自身责任导致乙方的服务无法达到合同约定的。

　　（2）因维修养护本物业区域内的共用部位、共用设施设备需要且事先已告知业主或物业使用人，暂时停水、停电、停止共用设施设备使用等造成损失的。

　　（3）非乙方责任出现供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视及其他共用设施设备运行障碍造成损失的。

　　第十六条 其它事项

　　1、本合同在履行中如发生争议，双方应协商解决，协商不成的，双方同意按下列第         方式解决：

　　（1）提交         仲裁委员会仲裁；

　　（2）依法向人民法院提起诉讼。

　　2、对本合同的任何修改、补充须经双方书面确认，与本合同具有同等的法律效力。修改、补充的内容不得与本合同文本和《临时管理规约》的内容相抵触。

　　3、本合同附件均为合同有效组成部分，其与本合同具有同等法律效力。

　　4、本合同经甲乙双方签字、盖章生效，一式  份，甲方、乙方各执一份，相关部门  份，具有同等法律效力。

　　甲方：          乙方：         

　　授权代表：          授权代表：         

　　签订日期：    年    月    日

　　附件：

　　一、规划平面图

　　二、物业管理区域划分意见书

　　三、物业服务分项标准、人员配置及分项费用测算

　　四、物业承接查验协议

　　五、物业资料清单

　　六、物业服务用房平面图

　　七、招投标文件及中标通知书