主任、各位副主任、秘书长、各位委员：

按照会议安排，现将《南京市住宅物业管理条例（修正草案）》（以下简称《条例（修正草案）》）起草情况汇报如下：

一、修改背景

《南京市住宅物业管理条例》（以下简称《条例》）自2016年实施以来，对规范我市物业管理，维护业主和物业服务企业的合法权益，提升我市物业管理工作水平起到了积极的作用。《条例》施行8年以来积累了不少好的经验和做法，也暴露出一些制度设计上的问题。同时，社会、经济、法治不断地发展，《中华人民共和国民法典》等国家上位法相继出台，对物业管理也提出了新的要求，《条例》修改势在必行。 

（一）落实全国人大常委会整改要求。2023年11月1日，全国人大常委会法制委向包括我市在内的49个省、市发函，要求对本行政区域内有关物业管理法规中将“按时交纳物业服务费”作为业主参选业主委员会成员条件的规定进行梳理研究和修改，并于2024年上半年完成修改工作。

（二）相关法律法规及政策的变化。2020年《中华人民共和国民法典》出台，住房和城乡建设部等部门印发《关于加强和改进住宅物业管理工作的通知》，2022年中组部、住建部等部门印发《关于深化城市基层党建引领基层治理的若干措施（试行）》。2023 年《江苏省物业管理条例》开始修正，预计今年七月完成。要求我们既要遵循上位法要求，还要和省条例保持同步同调，高度衔接。

（三）提高基层治理水平的需要。住宅小区作为居民生活的基本场所，是城市管理的基本单元，是基层治理和城市安全韧性整治的重要领域。围绕基层治理现代化目标，需要重点通过制度设计将物业管理融入社区治理，更好地推动中国式现代化基层实践，打通基层治理的“最后一百米”。

（四）解决实际问题的需要。近年来，我市物业管理矛盾诉求呈现多元化、复杂化的趋势，集中式问题亟待解决，如各部门因职能不清晰，致使执法进小区未得到有效落实等。同时在解决问题的过程中，主管部门总结、沉淀了一些成功的经验，这些经验需要在修正过程中将其制度化、规范化、法治化。

二、起草过程

在《条例》修正过程中，我局坚持科学立法、民主立法、依法立法的原则。局内建立以局一把手担任组长的起草工作小组，局外建立了由市人大环资委、法制（工）委，市司法局及我局共同参加的“四位一体”专班，按周统筹推进修正工作。

（一）调研起草阶段。我局在调研阶段对国内外物业管理制度、修改热点趋势进行了深入研究，组织专题咨询会，邀请省内外行业专家进行充分研讨。面向全社会开展线上问卷调查，回收问卷4.5万份，形成分析报告。经“四位一体”专班集体研究，明确采用“小切口”方式进行修改，对条款必须改的改到位、可改可不改的不改，分歧大的不改，确保《条例》修改“急用先行”“看准先行”。2023年12月形成《条例》修改初稿。

（二）论证修改阶段。《条例》修改初稿完成后，坚持开门立法、问计于民，广泛征求区局、街道、业主及企业的意见和建议，借鉴、学习先进城市的立法经验和做法。“四位一体”会议要求坚持与省条例修改保持同步，并明确对上位法已经有规定的原则上不再赘述，涉及党建引领、社区治理、各类禁止行为以及消防安全的则要保持条款的完整性。经6次会议修改，最终形成了《条例》征求意见稿。

（三）公示审议阶段。今年1-3月，《条例》征求意见稿面向市级部门、区局、专家、行政管理相对人及公众广泛征求意见。市人大还组织了6场座谈会，召集各方研讨《条例》修改。3月下旬，陈市长、黎市长分别召开《条例》修正专题会议，听取《条例（修正草案）》汇报。4月1日，市政府召开常务会审议通过《条例（修正草案）》。近期，“四位一体”专班对市人大环资委收集的369条意见逐条进行研讨论证。对于这些意见，我们认真研究吸纳了部分好的意见和建议，对一些细化操作层面的意见准备吸纳到后续的配套文件中。

三、修改内容

《条例（修正草案）》共九章八十四条，修改45条内容，除了修改与上位法、政策不一致的内容，表述不准确的内容以及删除部分闲置条款外，核心修改内容如下：

（一）强化党建引领。将“坚持党对基层治理的全面领导，把党的领导贯穿基层治理全过程、各方面”作为首要原则。在总则中提出物业管理相关活动要坚持党委领导、政府主导、业主自治、多方参与、协商共建、科技支撑的工作格局，建立健全社区（村）党组织领导的协商共治机制。

（二）强化住宅小区公共安全。在修正草案中将有关公共安全的内容强化单列成一条，特别是针对雨花台区“2·23”火灾事故中暴露的一些短板问题，设置了禁止擅自占用采光井等竖向管井以及楼道等业主共有区域堆放物品等条款。同时参考《江苏省消防条例》《高层民用建筑消防安全管理规定》《南京市电梯安全条例》，对部分禁止行为设置了处罚条款。

（三）加强业主委员会监管。增强对业主委员会的监管要求，并将监管从业主委员会穿透到业主委员会成员；规定业主委员会候选人名单报物业所在地社区（村）党组织；进一步细化了业主委员会成员的禁止行为，并设置相应罚则；通过规范小区公共收益，来压缩业主委员会的逐利空间。 

（四）发挥物业行业协会作用。新增物业行业协会条款，充分发挥行业协会扎根行业、服务企业、辅助政府、凝聚合力的独特优势，开展行业自律管理，制定标准规范，调解行业纠纷，维护业主和企业合法权益，推动物业行业健康有序发展。

（五）规范市场主体行为。在规范业主、物业使用人行为方面，增设高空抛物、违规饲养动物、垃圾分类等方面的禁止行为；在规范物业服务企业行为方面，新增新老物业交接规则，强化了二手项目承接查验制度，补充了物业服务企业禁止行为并增设行政处罚条款。

（六）完善综合执法机制。根据政府机构改革内容调整了相关部门职责，明确了违法行为实施处罚的具体部门，还规定各部门和单位应当依照法律、法规在物业管理区域内全面落实监督管理职责，依法处理违法行为。同时，还授权市人民政府另行制定部门执法进小区具体办法。

（七）加强资金监管。对于公共收益，明确应当主要用于补充住宅专项维修资金或者物业管理区域维修、建设，也可按照业主大会决定使用，授权市人民政府另行制定公共收益监管具体办法。将住宅专项维修资金第三方全过程监管试点经验上升为法条内容，明确了电梯检验机构和消防救援机构在住宅专项维修资金应急使用中的职能。

以上说明连同《条例（修正草案）》文稿，请一并审议。