加强老旧小区改造是当前我国城镇化进程中的重要一环。随着南京城市建设步伐的加快，加快老旧小区改造已成为政府高度重视的民生工程。在深入分析南京市老旧小区改造现状及存在的问题，并结合其它城市成熟实践案例的基础上，我们建议南京市在推进老旧小区改造过程中，可以采取市场化创新开发模式对老旧小区实施拆迁原地安置，从而实现城市更新。
    一、南京市老旧小区改造现状及存在的问题
    南京市大多数老旧小区建设于上世纪70、80年代，多位于主城区，普遍呈现停车难、没绿化、没电梯、管线老化、物业管理不规范、基础设施年久失修、配套设施不完善、卫生治安状况差、安全隐患多等诸多问题，影响了城市面貌和居民的日常生活。
    近年来，为切实改善老旧小区居民生活环境和居住条件，着力提升市民幸福指数，南京市大力推进老旧小区综合整治工作，成效显著。2017年，南京市完成430万平米的棚户区改造，整治出新240个老旧小区，面积达500万平米。根据市委十四届五次全会提出的2018年工作计划，南京还将实施棚户区改造400万平米，整治老旧小区625万平米。
    虽然出新改造后的老旧小区面貌焕然一新，显著改善了民生，但目前出新工作主要集中于外立面出新和管线整理，政府投入大不说，老旧小区存在的根本性问题并没有得到根治。一是小区原始规划仍然较为落后，普遍为多层建筑，容积率低，土地利用效率差，功能配套不完善；二是由于小区自身条件限制，景观绿化效果无法得到有效提升，停车位增加有限，加装电梯十分困难，广大居民面临的停车难、居住不舒适等问题无法得到彻底解决；三是房屋年代久远，管线老化，持续维修的工作量及维修开支依然很大，小区的物业管理、安全防护仍然存在隐患。
    二、以原地拆迁安置的创新开发模式进行老旧小区改造，可实现多方共赢
要想完全改变老旧小区的现状，彻底解决老旧小区存在的各种问题，最治本的办法就是政府和开发企业合作，通过市场化手段实施原地拆迁安置，系统实现城市更新。
    据了解，目前北京海淀魏公村、杭州上城区望江地区、西湖区五里塘、合肥安拖东村等老旧小区改造，均已采用原地拆迁安置的方式，得到了地方广大居民的欢迎。此外，一些城市通过实施老旧小区拆迁改造，在彻底改善当地居民生活环境、提升生活品质的同时，还有力促进了当地产业的转型升级。例如，深圳市龙岗区天安云谷智慧社区项目。该项目原址是老旧小区以及一些劳动密集型低端加工企业，总面积76万平米。通过拆迁改造，形成了一个智慧型产业集群，目前已引入了华为终端、艾比森、埃森哲等一批知名企业，同时还孵化了一批初创企业与项目。该区域年产值由过去的2-3亿元增长至目前的1500亿元，就业人员特征由过去的普通工人变为现在的高科技人才。由此，一个老旧小区彻底转型成为一个绿色、开放、智慧、协作、共享的产城社区，成为当地一张靓丽的名片。
    由政府主导，实施原地拆迁安置，可以规避异地安置可能会存在的一些矛盾和问题，有利于促进老旧小区改造进程，实现多方共赢。
    一是对老百姓而言，在不改变居住地址、生活习惯的情况下，旧房换新房、小面积换大面积，居住环境得到实质性的改善。目前大部分老旧小区位于主城中心区，高昂的房价、地价导致居民对拆迁补偿的期望很高，而异地拆迁安置的房屋往往在城郊，交通、生活等各方面均较为不便，老百姓习惯了原来的生活圈，不愿意搬到其他地方去住。由政府主导，采取原地拆迁安置的形式，如按面积1：1.2置换，并设定一定比例的优惠购买面积，无疑将有效化解拆迁难题。
    二是对政府而言，在土地资源日益紧缩的情况下，采取市场化手段在原址进行新建，容积率提高了，有效提高了中心城区的土地利用效率，彻底改善城市环境面貌。同时，在解决原居民安置的情况下，仍有足够多的房源拿来处置，在实现自我平衡的基础上应还有盈余，并且节省了现在老旧小区出新的费用开支。
    三是先期引入合适的开发企业，在解决项目启动资金问题同时，发挥开发企业在项目规划、建设、运营方面的经验和能力，实现政府、企业利益共享。老旧小区改造拆迁补偿费用高，如果延续由政府平台进行拆迁，整理成净地出让的模式，一方面项目拆迁补偿费用很高，在目前严控政府负债的情况下，筹措资金，启动项目的时间较长，小区改造的进度会受到制约；另一方面原地安置对项目规划、开发能力、建设速度要求较高，单纯依靠政府运作，可能不能满足项目推进需要。
    三、相关政策建议
    鉴于前述分析，为彻底改变南京城市老旧小区面貌，努力盘活存量土地，切实提高土地集约利用效率，促进南京市城市化进程和产业转型升级，提升南京作为长三角特大城市的形象和品质，采取市场化手段对老旧小区实施拆迁原地安置，实现城市更新可以成为一种方向。我们建议：
    1、摸清现状、细化任务。建议更加全面地统计好全市老旧小区信息，根据老旧小区现状，做好老旧小区拆迁改造逐年计划，细化工作目标任务，分批次对老旧小区进行拆迁改造。
    2、因地制宜、凸显特色。建议借鉴国内其他城市经验，结合自身区域特征和产业资源禀赋，选择合适老旧小区以原地拆迁安置的方式进行拆迁改造试点。既算“经济账”，也算“社会账”，实现资金自我平衡利于项目推进，完善功能配套利于城市发展，民生显著改善利于群众满意。通过试点，探索总结出一条经济、社会综合效益俱佳的老旧小区改造“南京模式”。
    3、规划先行、政策支持。对于老旧小区改造涉及的区域规划调整、容积率提高、土地用途调整等方面给予倾斜，相关审批手续予以优先办理，提高改造工作效率。
    4、创新思路、资本助力。老旧小区拆迁原地安置资金需求量大，可以考虑发挥有实力的开发公司，尤其是国有控股房地产开发上市公司融资平台作用，依托其产业、资本、品牌、管理等优势，加大参与老旧小区改造的建设力度。同时，可以考虑引入PPP等市场化运作方式，利用老旧小区的既有资源吸引社会资金，政府、投资企业及小区业主建立“利益共享、风险共担、全程合作”的关系，形成“政府扶持带动、企业融资共建、居民参与受益”的共赢模式。