一、有关背景

1月下旬以来，因疫情新冠肺炎防控而采取的有关假期、停工、交通等事项的防控措施影响，各项事宜均处于停滞、待定的状态，虽然在疫情形势缓和后，企业陆续复工，但建筑工人无法及时到岗、建筑材料等不能正常生产进场，对开发项目工程进度等的影响仍然较为突出，南京不少原计划2020年交付特别是上半年交付的地产项目面临延期交付的风险。

二、存在问题

截至目前，司法机关尚未就本次疫情是否属于不可抗力事件出具指导意见，但结合《民法总则》第180条“因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。法律另有规定的，依照其规定。不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。”及《合同法》第117条“因不可抗力不能履行合同的，依据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况”的规定，以及《最高人民法院关于在防治传染性非典型肺炎期间依法做好人民法院相关审判、执行工作的通知》（已废止）的处理思路，可认定疫情为不可抗力。全国人大常委会法工委于2月10日明确指出：当前我国发生的新型冠状病毒感染肺炎疫情这一突发公共卫生事件属于“不可抗力”。

依据“有约定从约定”的原则，一般商品房预售合同均明确了就发生不可抗力，房企有权顺延房屋交付时间的约定的，则房企应在提出交房时间顺延的同时，应当及时通知业主、提供有效证明（如政府停工通知等），必要时采取合理有效的防止损失扩大的措施。如本次疫情属于不可抗力，具体到开发项目，交付延期的时间范围将如何界定？目前江苏省和南京市均无相关规范指引。当前业主维权意识高涨，对于延期交付等话题较为敏感，根据行业经验看，更有极个别业主借题发挥，煽动闹事，甚至引发群体性事件，在产生系列法律纠纷的同时，也易构成社会不稳定因素。

三、相关建议

针对疫情影响下开发项目交付延展期，国内其他部分省市出台了相关规定，如2月17日沈阳市房产局、市自然资源局等联合印发《沈阳市应对新型冠状病毒肺炎疫情保障房地产市场平稳健康发展政策措施》的通知（沈房发〔2020〕5号）明确：对于受疫情影响，造成延期交付房屋的，不作为违约责任，给予2个月延展期。

针对疫情期间逾期办证、逾期交房民事责任的认定，江苏省盐城市中级人民法院出台《关于规范审理涉新冠肺炎疫情房地产纠纷案件的十五条意见》第四条第11项明确：出卖人提出受疫情、疫情防控措施影响导致无法按期交付、无法按期协助办证抗辩，出卖人应当承担举证责任，确因疫情、疫情防控措施造成逾期交房、逾期办证，出卖人要求减免违约责任，应当予以支持。

建议南京市有关部门能够出台有关意见或指引，明确项目交付延展期限（如2个月或3个月等），以及明确针对疫情期间受疫情防控影响导致逾期办证、逾期交房的违约责任豁免等，统筹兼顾开发企业、业主双方的权益，切实防范不稳定风险。