城市更新是推动城市结构优化、功能完善和品质提升的重要举措。当前，我市城市更新工作已由过去以拆除重建为主的模式，逐步向以保留改造提升、注重功能融合、强调可持续性为导向的综合更新阶段转变。近年来，我市在城市更新方面开展了多项实践，如推进老旧小区改造、实施历史风貌区保护更新、开展低效用地再开发等，取得了阶段性成效，部分区域人居环境得到改善，城市空间功能得到优化，文化特色得到一定延续。

尽管取得一定进展，但我市在城市更新的可持续性方面仍面临以下突出问题：

长效机制尚未健全。更新工作多依赖项目化推进，缺乏系统性、连续性的制度安排与政策支持。更新后的长效运营管理机制薄弱，部分项目改造后因维护不力、管理缺位，很快再次陷入衰败，难以持久发挥效益。

资金平衡压力较大。城市更新项目，尤其是涉及历史保护、民生改善的类型，往往投入大、收益周期长、直接经济效益不明显。目前仍过度依赖财政投入和开发商主导，社会资本参与意愿不强，市场化融资渠道不畅，资金可持续性面临挑战。

公众参与深度不足。更新过程中，居民、商户等利益相关方多处于被动接受状态，参与渠道有限、机制不健全，导致部分更新项目与群众实际需求脱节，建成后使用效率不高，社会认同感和归属感不强。

文脉传承与生态协同有待加强。部分更新项目侧重物质空间改造，对街区历史记忆、社区网络、地方特色等“软性”要素重视不够，存在“千篇一律”现象。同时，绿色低碳、海绵城市等生态理念在更新中的系统性融入不足，可持续建设能力有待提升。

为系统破解上述难题，推动城市更新从“改造一块、更新一片”向“持续赋能、长效发展”转变，建议重点从以下三方面着力：

一、构建“规划—政策—金融”协同的支持体系

建议由市规划资源局牵头，研究制定《南京市城市更新可持续发展纲要》，明确近远期目标、重点区域与分类指引。配套出台土地功能混合利用、容积率奖励、产权归集等实施细则，鼓励功能复合与集约发展。同时，推动设立“南京市城市更新可持续发展基金”，由市财政引导，吸引国企、金融机构、社会资本共同参与，通过股权投资、信贷支持、运营补贴等方式，重点支持公益性突出、社会效益显著的更新项目，形成可持续的投融资闭环。

二、推行“共商共建共治共享”的公众参与机制

建议在街道层面全面推行“城市更新委员会”制度，由社区代表、产权人、专家、运营方及政府部门共同组成，全程参与项目策划、设计、实施与评价。利用“我的南京”APP等数字平台，开设城市更新专题板块，公开项目信息、征集公众意见、开展方案投票。探索建立“更新利益共享”模式，鼓励居民以房屋产权、资金等方式参与更新改造与后续经营，分享资产增值与运营收益，变“被动搬迁”为“主动共建”，增强可持续更新的内生动力。

三、建立“评估—运维—提升”的全周期管理闭环

建议制定《南京市城市更新项目可持续运营管理规范》，明确更新后项目在设施维护、环境管理、社区服务等方面的责任主体与标准要求。依托城市信息模型（CIM）平台，建立城市更新项目数字档案与监测系统，对建筑性能、能耗、空间使用率、社区满意度等指标进行动态跟踪评估。定期组织“后评估”，根据监测结果和居民反馈，及时调整运维策略，并支持项目进行适时的功能优化与微改造，实现“一次更新、长期迭代、持续向好”的良性循环。

通过构建体系化的政策支持、深化多元主体参与、强化全周期精细管理，我市将能真正建立起社会接受、经济可行、环境友好、文化传承的可持续城市更新模式，为南京建设人民满意的社会主义现代化典范城市提供坚实支撑。